Metsätilan yleisin arvonmääritysmenetelmä on ns. summa-arvomenetelmä, jossa puuston arvo, taimikoiden arvo, maapohjan arvo sekä mahdolliset kasvatusmetsien odotusarvot lasketaan yhteen, jolloin saadaan summa-arvo. Summa-arvosta tehdään monesta taustaseikasta riippuva kokonaisarvonkorjaus, jolloin päästään metsätaloudelliseen arvoon.
Metsätila-arviosta ei selviä, että metsätilan markkinahinta voi olla huomattavasti korkeampi (jopa kymmeniä prosentteja / kymmeniä tuhansia euroja) kuin metsätaloudellinen arvo. Tämä on suuri epäkohta sen takia, että myyjät voivat tietämättään myydä metsätilan jopa alle metsätaloudellisen arvon, ellei kukaan heitä asiasta varoita. On erittäin tärkeää ja rehdin metsämiestavan mukaistakin, että metsätila-arvion laatijat ohjaavat metsätilan myyntiä harkitsevat asianmukaisesti toimivan ja metsätilan markkinahinnan hallitsevan metsäkiinteistönvälittäjän puheille sen sijaan, että ohjaavat myyntiä harkitsevat suoraostajien penkeille!
Suurimmiksi metsätaloudellisen arvon ja markkinahinnan erot ovat Pohjoisessa muodostuneet sellaisissa metsätiloissa, joissa lähes kaikki metsät ovat hyviä kasvatusmetsiä eikä metsätila-arviossa ole käytetty odotusarvoja. Ostajat hinnoittelevat tarjouksensa usein tuottoarvoperusteisesti ja osa kauppa-arvoperusteisesti ja nämä menetelmät huomioivat odotusarvot. On selvää, että hyvässä kasvussa ja arvokasvussa olevan kasvatusmetsän odotusarvoista kannattaa maksaa. Odotusarvojen huomiotta jättäminen ei itsessään ole ongelma, jos metsätila myydään asianmukaisesti markkinoiden, koska ”markkinat maksavat” odotusarvoista. Mikäli metsätilan myyjä sen sijaan myy metsätilan suoraostajalle, tulee odostusarvojen huomiotta jättäminen todennäköisesti kokonaan muutoinkin heikossa asemassa olevan suoramyyjän tappioksi ja suoraostajan voitoksi!
Summa-arvomenetelmällä laadittavia metsätila-arvioita tulisi kehittää siten, että niihin tulisi metsätaloudellisen arvon jälkeen maininta siitä, että metsätilan markkinahinta voi olla korkeampi kuin metsätaloudellinen arvo. Tämä palvelisi sekä myyjiä, että ostajia ja välttäisi pahimmat epäkohdat, joissa myyjät myyvät metsätilan suoraostajalle kymmeniä prosentteja alle metsätaloudellisen arvon. Sen arvioiminen kuinka paljon korkeampi metsätilan markkinahinta on metsätaloudellista arvoa vaatii todella rautaista metsätilamarkkinan tuntemista sekä metsätilakaupan käytännön kokemusta, joten metsätila-arvion laatijan ei tulisi lähteä arvioimaan ”todennäköistä markkinahintaa” yksityiskohtaisemmin vaan jättää tämä työ metsätilakauppaa tekevän välittäjän tehtäväksi.
Voit katsoa tarkemmin metsätila-arvion metsätaloudellisen arvon ja toteutuneen markkinahinnan suhteesta totetutuneissa Suomen Metsätilakauppa LKV:n metsätilakaupoissa oheisen linkin kautta :Suomen Metsätilakauppa LKV:n toteutuneita metsätilakauppoja
Metsälakipuhelimesta saat nopeasti ja laadukkaasti neuvot metsätilakauppojen erityiskysymyksiin. Metsälakipuhelimeen vastaa Tuomo Liikanen (OTM, LKV, metsätalousinsinööri, kaupanvahvistaja, luvan saanut oikeudenkäyntiavustaja), jolla on yli 10 vuoden kokemus metsätilakauppoihin liittyvien asioiden hoitamisesta.
Soita metsälakipuhelimeen 060095090 (3,56€/min + pvm)
Palvelemme
Ma-Pe 8-18
La 10-16
